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2018-10-18 19:34 来源:中新网江苏

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办案心得

因房屋被查封引起的房屋买卖合同纠纷案件

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2018-10-18
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


丁某伦诉称:2018-10-18,我与张某楠签订《北京市存量房屋买卖合同》,张某楠将位于北京市通州区301号房屋以92万元出售给我,我支付张某楠购房定金8万元。我与张某楠及第三人某公司签订《居间服务合同》,该合同约定“甲方出现以下情形之一的构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(2)该房屋被查封或者限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的。”合同签订后,我发现张某楠所出售的房屋被查封。因此,我起诉至法院要求:1.解除我与张某楠签订的房屋买卖合同;2.张某楠支付我违约金18.4万元;3.诉讼费用由张某楠负担。


2、被告辩称


某公司辩称:收条是在丁某伦不知情的情况下,张某楠自己签的。丁某伦没有支付房款,是房屋出现问题;我们去房管局查询,2015年10月已经被查封了,2016年1月房屋权属就已经不是张某楠了,已经进入强制执行程序了,我也去法院咨询了该情况。


丁某伦辩称:不同意张某楠的诉讼请求。


二、法院查明


2018-10-18,张某楠(出卖人)与丁某伦(买受人)就坐落于北京市通州区301号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,并分别作为甲方、乙方与丙方某公司(居间方)签订《居间服务合同》,其中上述合同约定房屋建筑面积51.76平方米,总价款为92万元。同时约定:乙方于2018-10-18向甲方支付购房定金8万元整;乙方于2018-10-18向甲方支付购房款54万元整;剩余房款30万元乙方以贷款方式支付;甲方出现该房屋被查封或者限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形的,应当在违约行为发生之日起7日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予以退还,由甲方直接赔付乙方。合同签订当日,丁某伦给付张某楠定金8万元。后因房屋被法院查封,张某楠将丁某伦已付定金8万元予以退还。


三、法院判决


1、解除丁某伦与张某楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》;


2、张某楠支付丁某伦违约金人民币九万二千元;


3、驳回丁某伦的其他诉讼请求。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实,丁某伦与张某楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中,因涉案房屋已经被查封的事实,导致合同逾期履行,故应由张某楠承当相应的违约责任。现丁某伦要求解除合同,理由正当、证据充分,法院予以支持;对丁某伦要求支付违约金的诉讼请求,理由正当,法院予以支持,关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性,是填补损害为目的,同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒,以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素,违约方违反诚信原则的行为,在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失,但考虑合同履行尚处于前期阶段,故本着公平和诚信原则,对于违约金的数额依法予以酌减为9.2万元,对其主张的过高部分,法院不予支持;对张某楠提供的收条,因双方争议的部分内容系张某楠自行书写,且无其他证据证明双方就解除合同已达成一致,故张某楠的意见,法院不予采纳。

 
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